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      • 漲跌分化大 評論稱大城市房價并沒有免跌金牌
      • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2014-03-20  /  瀏覽:5300 次  /  

      當前房地產市場出現非常奇特的現象:一邊是杭州某樓盤因為降價導致業主砸場,另一邊是上海某樓盤成交均價漲了5000元只用了兩個小時全被搶光。樓市輿論一改去年下半年一來“空頭死絕”的情況,對于當下市場走向發生了嚴重分歧。

      一種觀點認為像杭州、廣州等大城市出現降價潮預示著樓市進入了下跌的“拐點”,輔以香港樓市回調、很多中小城市出現的鬼城現象,以及某些地產大鱷們的看空言論,更是增加了空頭們“唱空樓市”的信念;另一種觀點是政府并不希望房價跌,而且剛性需求非常大,再加上對沖儲蓄貶值等因素,當下樓市只不過暫時“休克”,以規避因去年下半年暴漲被人關注的風頭,一旦時機成熟,仍會一炮沖天,上演驚天大逆轉。

      上述分析都在強調供求關系在樓市起著決定性作用。但是,當房地產被放大為投資和投機工具之后,住房的屬性已經從居住性功能演化為金融功能。

      信心往往成為房價與成交量走勢的關鍵性因素,當出現極端的上漲預期與實際的搶購行為時,量價齊升也就是其必然結果。

      而自1998年房地產市場化改革之后,出現了十幾年大牛市,中國樓市也贏得了只漲不跌的傳奇,最近兩次表演是2009年下半年與2013年下半年,其理由與支撐以及過程基本是一個模子走出來的。

      房地產金融屬性的支配下,信貸杠桿就成為房價漲跌的關鍵所在。房地產是一個資金密集型產業,需要大量信貸資金才能運轉,大量信貸資金或明或暗地介入了這個市場,從而引發了房地產市場供需嚴重失衡,房價大幅度上升,成交量也隨著一輪一輪的搶購潮的掀起屢創新高。

      房價走高以及成交量的增加,需要更多的信貸資金支持,因此,房地產不僅僅成為貨幣蓄洪池,房地產市場創造了大量信貸需求,從而成為推動信貸快速增長的推手。即使信貸資金不增加,大量游資以及從其他行業游離出來的資本也在源源不斷地補充進來,從而形成了一個“信貸—房地產”雙向反饋循環體系。

      而若我們不是僅僅從某一個環節而是從整個運動過程來看,地價與房價通過信貸資金互為因果雙向循環就顯現出來。這個由信貸打造的堅不可摧的循環系統形成強大的吸引力,將地方政府、銀行、投機客、開發商以及普通購房者統攝其內,形成了一個同榮共衰的體系。

      看似堅不可摧龐大體系,已經給整個經濟造成了重大威脅。首先,將大量的真實需求者排除其外,只得傾其家產或掏空三代儲蓄買一套房,用以結婚成家;其次,將巨量信貸資金錯誤配置于此,而大量真實需要信貸企業卻告貸無門,為經濟結構調整設置了最為龐大的障礙,成為做空中國制造的典型力量;其三,隨著房價上漲,人們的生活成本與企業生產成本顯著上升,社會區分成為一個有房者與無房者階層;其四,也是最重要的,銀行與地方政府自愿深陷其中,一旦一個微小沖擊演變成為系統性風險,很容易爆發金融危機與大規模債務危機。

      從當下緊急程度來看,第四個危險的威脅性最大。去年下半年樓市突然暴漲,與影子銀行危機以及地方債務風險不無關系。隨著房價爆棚以及成交量大規模上漲,這一危機暫時被躲過去了,但是,也埋下了更大的隱患。數據顯示,僅僅去年國內就出現了12座新“鬼城”。

      而這是三四線城市出現的局部現象,但并非說大城市就有免死金牌,很多大城市也是依靠信貸與土地雙重循環才得以大規模擴張。在M2已經超越百萬億背景下,未來信貸擴張速度是否放緩還是持續下去,就成為決定這場樓市多空大對決勝負的關鍵。

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