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      • 一線城市房價下跌 專家:三四線也有下跌的壓力
      • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2014-03-24  /  瀏覽:3053 次  /  

      “首付僅需一成、八八折優惠、開盤價調低4000元、單價每平方米直降6000元……”近來北京、廣州等地樓市出現的某些信號,打破了過去一線城市看漲、二、三線城市分化的所謂“冰火”兩重天格局,進一步增強了人們對樓市向下的心理預期。分析人士指出,由于受到信貸收緊、貨幣供應量變化以及政策層面等多重因素的影響,一線城市房價的波動在所難免。

      一線房價下挫,上漲神話破滅

      2月以來,杭州、南京、武漢、常州等城市相繼傳出低價甩盤或降價促銷的消息。個別項目的價格下調,引發了公眾對于房價整體下跌序幕即將開啟的猜測。

      近日,北京萬科位于大興區天宮院區域一個項目,被媒體稱為以低于市場預期近3000元的價格入市。一線城市房價的“異動”,刺激了購房者敏感的神經。

      北京萬科馬上澄清“降價”傳聞,稱該項目定價“嚴格按照政府部門指導意見進行定價,參考了周邊幾個在售項目的價格”。

      分析人士指出,開發商接受住建部門價格引導進行銷售,體現了姿態放低以及銷售策略的改變。

      北京萬科項目銷售價格遠低于此前的宣傳價格,說明一線城市房價難以延續“只漲不跌”神話。

      在廣州,時代地產一項目也“破天荒”地推出了八八折優惠,保利地產三個項目同時對首次置業者推出一成首付優惠活動,剩余部分可分4個月付清,相當于購房者獲得了“無息貸款”。在上海,去年一路上揚的二手房價風光不再,部分區域房價出現了5%~10%的跌幅……

      國家統計局公布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動,北、上、廣、深四個一線城市新建商品住宅的同比漲幅均回落到20%以內,二手住宅價格也連續出現同比漲幅回落的現象。北京二手住宅價格甚至出現環比止漲的現象。

      另一方面是成交量持續萎縮。中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,北京新建商品和二手住宅累計簽約7252套,創北京樓市6年來的最低值。截至3月15日,今年一線城市新建商品住宅成交量跌幅為36%。

      “近來,北京、廣州等地均出現了知名房企調價的案例,說明房價不再堅挺。”鏈家地產市場研究部分析師張旭表示,二、三線城市樓價下跌產生了傳導和示范效應,這一趨勢由二線城市向一線城市蔓延。

      多重利空集聚,強化市場預期

      “信貸審批從嚴、上年度土地供應充足等市場性因素,對當前房地產市場產生了直接影響。”中國房地產學會副會長陳國強指出,目前購房者觀望情緒明顯,出手節奏放慢,而開發商對于后市的判斷也趨于謹慎,加快了銷售節奏。這“一快一慢”的轉變同樣讓一線市場形勢發生變化。

      2014年年初,銀行出于防范系統性風險等考慮,在央行的指導下,對開發商的貸款不像往年年初如同“井噴”。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,受信貸政策的影響,開發商的資金鏈壓力有所增加。

      年初以來,銀行對購房者個人貸款的利率優惠相繼取

      消。據CRIC研究機構日前的調研數據顯示,在選定的22個大中城市中,首套房貸款優惠利率幾乎不見了。剛在北京購房、正在辦理首套房貸款的凌先生對記者說,北京只有個別銀行對高端客戶給予9折優惠,大多數銀行都維持基準利率,有的甚至上浮。

      2013年,全國土地市場紅火、供需兩旺的場景令人難忘。中原地產研究中心統計數據顯示,去年一線城市土地成交額達到5127億元,創造歷史新高。陳國強說:“按正常節奏,去年的土地供應會在今年形成住房供應,新增樓盤將相對增多。”

      根據國家新型城鎮化規劃,我國將建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,實現全國住房信息聯網,推進部門信息共享。一些房地產商認為,今年樓市“形勢不妙”“前景不樂觀”。

      日前,浙江奉化最大的房企興潤置業陷入困境。據悉,該企業總負債35億多元,嚴重資不抵債,政府已成立應急處置小組進入該企業。像這樣發生在知名旅游城市的房企如破產將對市場產生強烈沖擊。

      降價或明或暗,市場壓力猛增

      一家大型商業網站的調查顯示,九成受訪者關注房價是否下跌,六成受訪者認為后市有回調的可能。而在去年9月,該網站的調查顯示,超過八成的受訪者認為房價還會漲。

      市場持續低迷,開發商缺乏“底氣”。記者調查了解到,去年開發商面對北京嚴控新盤漲價、預售審批從嚴的做法,往往通過推遲入市“硬撐”;而今年,他們在與政府和市場博弈過程中明顯“示弱”,紛紛急于推出樓盤。

      “一段時期,我國房地產市場高速增長、房價高企集聚了大量風險,這種非常態增長似乎不可持續。”武漢中國指數研究院華中市場總監李國政認為,“一旦市場有變,會有更多的樓盤因著急出手而降價促銷。”

      在上海,房價表面上沒有明顯松動,但一些樓盤“隱性降價”苗頭已經出現。位于浦東的一處樓盤保集瀾灣,即將推出一批房型為125~160平方米的房源,售樓人員告訴記者,他們有一些優惠措施,比如“預交5萬元,購房時抵10萬元”;另一處位于青浦的樓盤虹橋寶龍城,推出了“每平方米減380元,再享2萬元抵5萬元”的優惠。

      中國房地產研究會副會長胡志認為,房地產市場逐漸進入到相對平淡的時期,一些三四線城市房價下跌壓力持續存在,并逐漸擴散到一二線城市。如果降價樓盤增多,成交量持續低迷,“降價潮”恐怕遲早會出現。

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