女人把脚张来开让男人桶

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      • 疫情之下,對于2020年樓市的5個關鍵判斷!
      • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-02-12  /  瀏覽:3200 次  /  

      2020年突如其來的疫情,打亂了春節后的生產恢復和經濟活動,也沖擊到了樓市的走勢。


      那么2020年樓市走勢會有什么變化,我們該什么時候買房,什么時候賣房?不急,我們先來回顧一下2003年那場非典疫情對樓市的影響,然后從中窺見一二。


      以2003年疫情重災區北京為例,2003非典疫情爆發后的4月、5月,北京正處于快速上漲的房地產投資增幅,直接下降到8%和12.6%。而在這之前的1999年-2002年,北京房地產開發平均增幅為28%,幾近腰斬。


      與房地產投資增幅一起下降的還有商品房的銷售量。


      2003年4月份,北京一手商品房預售為5204套,預售面積為66.2萬平米。到了5月份,北京商品房預售套數增加到了6346套,預售面積上升到了74.4萬平米。雖然略有增加,但是和2003年第一季度的月均銷售商品房9044套,面積101.4萬平米相比,還差的很遠。


      簡單說,非典疫情的出現,讓2003年的北京4月和5月的商品房預售平均減少了3296套,降幅高達36%。同樣也讓全國樓市的開發速度和銷售量都出現了大幅度的降低。


      然而,后來一份文件扭轉了市場頹勢,并且大大加速了中國城市化進程。


      2003年6月非典疫情得以撲滅,在社會運行了2個月后,由于經濟無法短期內自行修復,高層發現了問題的嚴重性,于是8月31日出臺了文件:《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》,這也就是后來廣為人知的18號文件。


      18號文件的第一條就是:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業”


      18號文件的出現,讓非典的影響徹底消失,也讓樓市從2003年8月31號開始,駛入了一個新的快車道,開啟了十幾年的長期上漲。


      那么這次疫情還會出臺政策暴力救市嗎?我們繼續往下分析。先來看看我們當前的經濟形勢。


      2020年是全面建成小康社會的決戰年,也是十三五規劃收官之年,國內生產總值要比2010年實現翻一番的目標。


      雖然國內GDP破6%是時間早晚的事情,并且長期來看,中國GDP會持續趨勢性下滑,最終長年維持在3-4%的穩定平臺區間。但是儀式感強烈的2020年GDP破6%,還是比較難令人們接受的,即便不考慮GDP保6%背后的民眾就業和社會穩定,也會帶來對民族信心的沖擊和國際信用評級的折損。


      所以我認為高層會極力保住經濟,力求2020年GDP不破6%。


      去年四季度末,不管是社會融資總規模增速,還是PPI(工業品出廠價格指數)和PMI(制造業采購經理人指數)等經濟性指標,都表明貿易戰之下,中國的經濟有階段性筑底企穩的跡象。


      很顯然,疫情的到來,打破了這種勢頭,讓GDP保6%增加了不少難度。2003年的疫情是春節之后爆發的,影響的是消費;2020年的疫情是春節之前爆發的,影響的是生產,災后恢復經濟的代價非常大。


      為此高層非常果斷,寧愿全國不過年,耽誤春節氣氛,也要隔絕交通,同時延遲復工復產,這種長痛不如短痛的做法是之前災后恢復的寶貴經驗。


      目前看來,這種全民防疫,速戰速決的做法似乎取得了較大效果,雖然確診病例絕對數值還在增加,但是增速已經趨緩,相信不久之后就會把疫情撲滅,全國的焦點再次回到經濟活動之中。


      基于以上分析,我們審慎地提出以下5個判斷:


      判斷01: 

      為了保住經濟,貨幣政策不會突然大降息,但是小步快跑,持續、多次的降息降準將會成為常態。


      受限于以下三個原因,高層不會突然大降息:


      1.物價指數CPI高企,去年12月CPI達到4.5%,考慮到豬周期對物價指數的主導影響,去年生豬短缺,而母豬繁殖出欄周期需要6-8個月才能恢復正常水平,高通脹限制了大幅降息的可行性。


      2.疫情之下,生活物資供應秩序受到很大影響,工廠復工延遲、到處封路,物流成本飆升,大幅降息可能誘發惡性通脹,物價飆升。


      3.大幅降息后,中美貨幣的利差進一步縮小,會帶來人民幣匯率貶值和外匯儲備流失的壓力。目前人民幣離岸市場,對美元匯率已經跌破7.0關口。大幅降息,會引發資本出逃,消耗外匯儲備,影響一帶一路和國內金融對外開放。


      所以高層大概率不會采取突然大幅放水的措施,而是多頻次、小步快跑地進行降息降準,輸血經濟,維穩樓市。


      房價的漲幅,與利率水平的高低呈現負相關性——越是降準降息,房價越容易上漲。


      疫情的出現已經讓經濟增速遭遇阻力,更多的中小企業也因為無法按時復工,造成資金鏈緊繃。


      工資,房租,貸款利息,等待交貨的訂單,這一切都對大量中小企業造成了巨大的資金周轉壓力。


      所以一旦疫情結束,極可能出臺的宏觀經濟方面的政策,首要措施就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。


      1年期LPR利率降低,讓中小企業有了更低的融資成本,加快企業恢復產能,緩解資金壓力,穩定就業。


      而其中5年期的LPR利率降低,也就是房貸利率的下降,則會對樓市的修復起到關鍵性的加速作用。


      所幸的是,央行作為調節經濟的總閥門,目前已經開始發揮自己的作用。


      2月3號早上9點,央行發出公告,通過逆回購累計投放12000億,這個數字達到了史上最大規模。投放的不僅有資金,利率也在隨之下調:7天逆回購利率從2.5%下調到2.4%。14天逆回購利率從2.65%下調到2.55%。


      逆回購只是一個開始,按照現在的形式,大概率后期的MLF利率下降會出現。一旦MLF利率下降,那正如我所說的1年期LPR和5年期LPR也會隨之下調,也就是企業的融資成本,普通人的房貸利率,一同隨之降低。


      緊隨第二天,2月4日央行再投放5000億,累計兩天市場上投入的資金達到了1.7萬億!2020年,熱錢流動的腳步聲已經非??拷?。


      判斷02: 

      樓市調控政策加碼可能性變小,甚至可能進一步放松。包括但不限于:


      1.落戶政策取消或放松,配合社保和個稅,給定向人群放開限購。(只要是本科畢業就算人才)


      2.增加購房人群補貼,不同城市之間人才大戰越演越烈。


      3.部分城市首付比例下調,購房稅費減免等現象極可能再次出現。


      只要首付比例下降,就說明政策又開始鼓勵買房了,立刻買房一定沒有錯——歷史上凡是出現首付比例向下調整的,未來3-6個月房價都會大幅度反彈。


      4.積極的財政政策成為主流,大型基建項目會集中上馬,鐵路、高速公路、圖書館、體育中心、學校、城市電網、醫療衛生等重大基礎設施會不斷開工,刺激經濟。


      判斷03: 

      新房開工整體推遲,供應更為緊張,疫情過后如果供應沒有跟上,房價可能報復性反彈。


      近日,恒大集團發文,為貫徹落實錯峰返程的要求,假期延長到2月16日。全國1246個項目在2月20日前不得開工,全國1040個售樓部在2月20日前不得開業。


      其他開發商也都按高層的要求,延遲復工復產,大量的樓盤建筑工程停頓。所以今年新房供應必然大受影響,供應少了,價格肯定會有一波沖高。


      判斷04: 

      小區物業差勁,衛生環境惡劣的二手房大受影響,很難賣出。


      剛需住宅看地段,高端住宅看物業。你住的房子好不好,跟物業有直接關系。這幾天,在疫情防控的考驗下,各地物業管理水平徹底暴露了原型。


      有些小區全面封閉,外賣、快遞、中介等外來拒絕入內,外來人口仔細盤查,尤其是疫區歸來人員必須登記上報,時刻監控身體狀況,防止二次傳播。同時三日一掃除,七天一消毒,小區衛生條件時刻保持良好。


      而有些小區由于物業中心人手不足,制度混亂,小區管理聊勝于無,疫情防控工作幾近廢弛,發生多起聚集病例,搞到人心惶惶。


      判斷05:

      開發商降價賣樓的窗口期很短,房價最多回調2-5%或橫盤,不要幻想抄底。


      只要疫情過去,經濟增長恢復,所有曾經的恐懼都會一掃而空。不要以為開發商會斷臂求生,更大的可能是短暫優惠力度火力全開之后,開發商就會順著刺激政策的利好,再現價漲行情。二手房也會隨之夯實底部,價量齊起。


      就像2015年去庫存剛開始很艱難,開發商暫時愿意降價賣樓,但是一旦有政策刺激,他們馬上收回優惠,上調價格,一直漲足3年,到2018年才肯停下來。


      更為重要的是,在現有產權制度之下,目前很多中小房企如果資金有困難,他們寧愿賣身被同行并購,也不會輕易賤價賣房。因為企業如果欠幾十億,賤價賣房是救不了自己的,遠水救不了近火。房子賣掉了還要等客戶辦手續、銀行批貸才能拿到尾款,前后持續3-10個月,企業肯定熬不住。只有變賣股權,變賣項目,并購重組才是最快拿到錢的。


      所以想薅開發商的羊毛,一定要抓住極短的窗口期,該買大膽買。一旦他們活過來,價格上調,就啥也沒有了。記住,疫情過后1-2個月是最好的買入時機。


      至于賣房,則要等到疫情結束后6個月才賣比較合適。如果著急出手,不要猶豫,一口氣降個5%,可以大大縮短成交時間,掌握決策主動權。


      最后總結一下,回顧2019年年末,各地樓市已經陸續進行尺度不同的放松動作。降低落戶門檻,加大公積金額度,減少限購政策的社保繳納時間等等。


      而央行也是以8000億的全面降準給2020年開年的樓市,做足了想象空間。


      房企更是從拿地細節上展現出對2020年及未來樓市的信心。2019年全國300個城市土地出讓金合計50294億元,這一數字已經超過了2018年的41773億元,增加了25%約1萬億。


      在各種客觀條件充足的情況下,本該準時到來的小陽春,在突如其來的疫情面前不得不延遲。但是疫情之下,樓市只會在一段時間內受到影響,長期的走勢不會改變。


      畢竟疫情只是延遲了需求釋放的時間,而不是徹底摧毀需求。


      即使沒有類似于2003年18號文件的紅利出臺,2020年疫情結束后,樓市同樣也會進入自我修復階段。一旦修復開始,前期因為疫情而被壓制的需求,就會集中釋放。


      所以2020年仍然值得期待的一年。


      文章來源: 樓市團長


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