女人把脚张来开让男人桶

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      • 傳統旺季突遇“寒冬” 長租公寓企業如何“活下去”?
      • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-02-12  /  瀏覽:3276 次  /  

      在嚴格防控疫情之下,長租公寓由于兼具民房租賃的長期性與酒店居住的密集性,管理難度不斷加大。隨著春節假期的結束,租客的返城高峰對于長租公寓企業的管理運營帶來不小的挑戰。


      面對疫情襲來,長租公寓運營企業面臨哪些困境?有哪些自救措施?未來長租公寓行業將如何發展?


      經歷洗牌,又遇“寒冬”


      “2020年挑戰太多,加上疫情的出現,長租公寓行業短期受到了影響,中長期還是看好的。但從業企業和整個行業,都需要在這個比較難的時期里,跨過去,并升華?!辟x能資本創始人胡振寅分析稱。


      巴樂兔研究院院長高萌指出,長租公寓目前面臨的困境在于:由于疫情管控,復工推遲,短期內一二線城市流動人口驟減,租房需求降低,空置率增加,違約率也增加。另外,長租的主要形態是合租,這對疫情管理提出更高的要求,客觀上也增加了長租公寓的運營成本。


      實際上,在2019年剛剛經歷了洗牌期的長租公寓,在資金運營雙重考驗之下,部分中小企業已在競爭中被淘汰出局,整體行業估值都出現了大滑坡。當疫情襲來,長租公寓遭遇“寒冬”。


      按往常租賃市場交易慣例,每年春節后是租賃旺季,返城的人和外出實習的學生群體開始租房,各個企業也都等待年后市場回暖?!坝瓉硗緟s無法出租,租金收不到,成本在增加,現金流成為巨大的掣肘?!狈繓|東創始人全靂稱。


      基于目前的狀況,樂乎公寓CEO羅意表示:“去年年底淡季時,大家所期待的今年春節過后的‘小陽春’,會因疫情而延遲?!?/p>


      長租公寓倒閉將創新高?


      繼樂伽公寓在2019年7月停擺之后,全國范圍內出現一批爆倉公寓,如鼎家、國暢、喔客等,而且呈現加速態勢。據貝殼研究院不完全統計,2019年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的公寓數量達52家,其中,資金鏈斷裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式擴張導致的。


      問題在于,一旦疫情持續,長租公寓將面臨什么局面?是否會加速長租公寓運營企業的資金鏈斷裂?


      高萌指出,如果疫情持續,會使長租行業的發展產生階段性停滯,企業會收縮規模,行業整體規模也會保持一個平臺期。有資金或經營良性的企業還能保持正常運營,熬過這一艱難時期。不過,一部分目前就經營不善、虧損嚴重、依靠輸血的企業將加速退出市場。


      “大品牌公寓目前應無大礙,能扛過去。最擔心的是中小公寓,大部分此類企業的現金流維持不會超過3個月。今年倒閉的長租公寓還會創新高?!比Z稱。


      在疫情影響下,部分中小企業將面臨生存危機。若疫情持續到5月,不排除有新的長租公寓企業“爆倉”。


      自救、政府支持并舉,等待租賃市場復蘇


      在疫情之下,長租公寓運營企業紛紛行動起來,加強防控、展開自救。在高萌看來,目前,長租公寓運營企業要充分服從政府安排和政策要求,服從全民戰“疫”的安排,才能使市場盡早步入正軌。此外,應充分在運營細節上考慮疫情防控的需要,利用自身服務保障社區防控效果及租客健康。


      “從短期來看,疫情使租客減少,企業應重視現有生意,提升租客體驗,通過各項措施盡可能留住老租客,擴大租期,并通過老租客介紹新租客,從而增加生意。同時,應盡量節省不必要的開支,暫時中止拿房擴張,降低消耗?!备呙确Q,從長期來看,長租公寓運營企業更要認識到行業已過了粗放發展的階段,需進行精細化運營,追求現金流健康,盡快實現盈利。


      值得一提的是,政策層面對中小企業的支持也在增多。蘇州、上海、北京、青島等地相繼出臺支持性措施,各地政策均提出減租減稅、延緩社保繳費等措施。以北京為例,在已出臺“19條”措施基礎上,2月6日,北京再推“16條”措施,包括減費降租、加大金融支持等,幫助中小企業渡過難關。


      除此之外,記者注意到,疫情當前,租金減免從商業地產向住宅租賃領域擴展。據黃卉統計,截至目前,重慶、合肥、無錫等幾個城市的房地產租賃行業協會相繼發起倡議,號召房東減免租金,對租賃企業及租客做好排查及支持工作。包括號召減免2月份租金,依據疫情的發展及影響情況,對3-4月租金實施減半,以減輕租賃企業及租客的資金壓力。


      不過,在全靂看來,目前各地政府出臺的疫情扶持政策針對的是國有經營用房,個人房東和民營物業暫無法享受,而絕大部分長租公寓運營企業還需要通過后者實現經營,因此,長租公寓運營企業目前能享受到的實際優惠有限。


      “疫情穩定后,租賃市場恢復仍需一段時間,預計6月后長租公寓才能進入穩定運營?!被诖?,全靂指出,企業還需要以自救為主,第一任務是防疫,保證安全;第二是穩定租客,留住租客;第三才是和房東協商租金。


      損失暫難預估,與房東謹慎談降租


      談及疫情對企業影響程度,優客逸家CEO劉翔在接受記者采訪時表示,每個企業規模不同,企業每月損失多少,實際沒太大參考意義,更有參考價值的指標在于同期比例,“比如,新簽租房量方面,除武漢外,各企業其他城市新簽租房量基本都降至往年同期的15%-20%,出租率跟往年同期相比,已下降10%左右?!?/p>


      “每天都在持續下降,因為每天新簽出租量減少,新增退租量又在增加,導致出租率動態往下降?!眲⑾桀A計,2月份整體出租率下降10個點左右。


      據悉,新簽租房下降,空置率上升,對公寓帶來的損失,可分為盈虧損失和現金流損失,但從企業生存角度分析,最大的影響在于現金流的損失。


      因此,疫情對各家企業的影響并不相同。其中,依賴長周期預收比例較高的企業受影響更大。其背后的原因在于,“已在租的房源,企業已把未來12個月或24個月的租金收回消耗了。而在目前這一時間點上,企業必須靠新出租房源再預收來獲取現金流?!眲⑾璺Q。


      在此邏輯下,一些杠桿較高,較多依賴一年、兩年期預收的企業,在目前情況下,不得不采取裁員、強制要求房東免除租金的極端方式來展開自救。


      對此,高萌認為,目前一些租客希望減免租金,租賃機構反過來要求房東也減免租金。不過,“無論從法律層面,還是道德層面,離開合同向出租方施加壓力,要求減免租金的做法都是不妥的?!?/p>


      基于此,高萌呼吁,租賃機構應從自身經營能力出發,在確保防控疫情和保證租客健康的前提下量力而行,給出對租客的關懷政策,同時,也能以同樣的精神尊重業主的利益,謹慎談降租。


      對于與房東談降租的情況,羅意亦傾向于慢慢來,“由于疫情還尚未達到足夠長的周期,像樂乎這樣的運營商和租客都不知道最終損失會多大,現在跟房東談降租還不是時候,信息不對稱,都是復合博弈,因此,不急于此時?!?/p>


      市場將逐漸修復,行業精細化運營提速


      “從短期來看,今年上半年,尤其是1-3月份,市場將繼續低溫運行,租賃需求被抑制,租賃市場成交量同比降低,新增房客量減少?!秉S卉指出,隨著后續疫情的發展及控制,租賃需求會逐漸恢復,包括節后換租的需求、畢業季租賃需求等釋放,市場將逐漸修復。


      “住房租賃行業長期向好發展的趨勢不會變?!秉S卉強調,“租購并舉”是房地產行業的長效機制,品質居住是消費升級背景下的必然需求,也是消費者用腳投票的結果,市場需求才是長租公寓發展的根本動力,這種動力自始至終從未改變。


      對于長租公寓未來發展而言,“疫情加速終結了粗放經營和擴張模式,也加速了精細化運營時代的到來?!备呙确Q。


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