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      • 疫情對房地產的六大影響
      • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-02-28  /  瀏覽:2431 次  /  

      在統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作部署會議上,國家領導人指出,這次新冠肺炎疫情,是新中國成立以來在我國發生的傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發公共衛生事件。對我們來說,這是一次危機,也是一次大考。經過艱苦努力,目前疫情防控形勢積極向好的態勢正在拓展。


      新冠肺炎疫情對房地產市場的影響令人關注。目前,已經有超過20個省市發布多項涉及房地產領域的政策,主要包括放寬房地產企業土地出讓金、稅費繳納時限等。同時,隨著一些地方推進科學防控和有序復產,在確保防控的首要前提下,住建工作也在有條不紊地開展,這有利于促進經濟平穩健康發展。


      無疑,房地產受到了此次新冠肺炎疫情的影響,但和制造業等可貿易部門不同,房地產屬典型的內需驅動型的不可貿易部門,因此受沖擊相對較小??傮w上,在疫情之后,房地產的2020年將是溫暖的但絕非熱烈。房地產頭部企業的公司架構,有可能加速形成銷售、自持、物管、投資和科技等模塊分拆建構之勢。


      疫情對房地產行業產生的可能性影響,本文主要從以下六大方面探討。


      可能性之一,是涉房政策并無實質變動。房住不炒和長效機制仍是主基調。但在保持既有政策大框架不變的背景下,出于維系經濟增長和擴大實物商品消費之需,樓市落地政策將中性偏松??紤]到新冠肺炎疫情致死者多數為老人,以及城市老舊小區缺乏可靠的醫療、消防通道和設施,對大都市核心區的危改舊改可能會有所加速。


      可能性之二,是2020樓市全年偏暖,原因在于疫情對供需沖擊的不對稱。疫情逐漸消退之后,人們的購房需求仍將大致維持正常。但多重因素抑制了供給,盡管冬季和春節傳統上是施工淡季,但環保要求、成品交房要求疊加疫情帶來的復工延遲,難免帶來房屋交付量和可售量的縮減。大致正常的需求面對相對縮水的供給時,樓市大致能相對溫暖,但不同于2018和2019年的量跌價升,2020年的銷售金額將略減。非典之后的房價飆升,與其說是非典所致,不如說是土地招拍掛政策起了作用。新冠肺炎疫情后樓市不太會復制非典后的走勢。


      可能性之三,是區域布局的再調整。疫情之后的資本和產業遷徙難免,同樣地,未來樓市重要的區域市場也將更多地集中于政府治理能力相對較好、營商環境相對較好、醫療教育養老等民生服務相對較好的城市。16座千萬人口以上的大都市可能會出現有限的郊區化跡象,核心區超高容積率綜合體有所退潮,綠色和健康住宅升溫難免。同時,第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區面積加速擴張,而東南沿海二三線城市更受關注。


      可能性之四,商辦物業REITS升溫。疫情不僅使商辦物業幾乎停擺,其實也是線上消費和街區商業的強行普及,更對后續商辦和公共場所新風系統等改造升級提出了挑戰。有些國人過于頻繁的社交活動或許會有所收斂。這些都對自持商辦的回報率有抑制,加之開發企業對激進財務和銷售策略的收斂,都有可能使他們對商辦物業的REITS,尤其是過戶型REITS的熱情有所升溫。


      可能性之五,是物業管理和街區商業崛起。疫情之中人們對物業服務給出了不同的評價。城市中優質物業服務的重要性得到了普遍認同,出行限制也使得解決最后一公里的街區商業重要性上升,大型綜合商超或略降溫。資本市場已充分表達了對物管類企業所受的青睞。


      可能性之六,是康養醫養物業發展迎來機遇。在社區醫院和家庭醫生還難以得到國人的廣泛認同之前,如何關注老年群體的健康和醫療始終是難題,此次疫情凸顯了50歲以上,尤其是75歲以上群體如何獲得及時醫療介入的難題。這有可能提升即將步入老年、有付費意愿的中高收入群體對集中式康養醫養的認可度。


      疫情總會過去,我們從中吸取了怎樣的教訓和進行了怎樣的思考?從脊髓灰質炎到甲肝,從非典到新冠,國人面臨各種公共衛生事件的嚴酷考驗。太陽也總是會如常升起,但一些人已永遠遠去,不能再在陽光下悠然,人們不應該什么教訓也沒有記住。


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